Acheter un logement réhabilité en VEFA

La réhabilitation, qu’est-ce que c’est ?

La réhabilitation désigne la remise en état d’un bâtiment, le plus souvent afin de proposer des logements confortables et performants. Elle peut concerner tous types de constructions : des immeubles d’habitation, des bâtiments agricoles ou industriels, ou encore des édifices patrimoniaux. Dans ce dernier cas, elle est alors un moyen de donner une nouvelle vie à des constructions dotées d’un intérêt historique ou culturel.

Les avantages de la réhabilitation

Sur le plan économique, la réhabilitation n’est pas toujours avantageuse, car il est parfois moins coûteux de raser le bâtiment existant pour reconstruire. Toutefois, cela irait à l’encontre du bon sens écologique. En effet, on sait aujourd’hui que l’étape de construction est la plus polluante dans le cycle de vie d’un bâtiment. La réhabilitation participe donc à la décarbonation du secteur immobilier. Mais ce n’est pas son seul avantage : elle permet aussi de remédier à la pénurie de terrains constructibles. Car depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les communes ne peuvent plus bétonner comme bon leur semble. Elles doivent compenser chaque nouvelle surface bétonnée par la création d’espaces naturels : c’est l’objectif « zéro artificialisation nette ». Certaines d’entre elles renoncent par conséquent à délivrer de nouveaux permis de construire, ce qui nécessite de trouver des alternatives aux programmes neufs. La réhabilitation fait partie de ces alternatives.

Les conditions pour acheter un logement réhabilité en VEFA

Certains logements réhabilités sont vendus en état futur d’achèvement (VEFA). Ce type de contrat, que l’on appelle plus communément « achat sur plan », s’applique d’ordinaire aux logements neufs. Il prévoit un paiement échelonné tout au long du chantier. En contrepartie, l’acquéreur obtient une idée précise du bien qu’il achète (superficie, orientation, matériaux, etc.). Une fois qu’il prend possession de son logement, il obtient des frais de notaire réduits, une exonération partielle de la taxe foncière, et peut également bénéficier du dispositif Pinel.

Néanmoins, pour être vendu en état futur d’achèvement, un logement réhabilité doit avoir fait l’objet de certains travaux qui permettent d’assimiler la réhabilitation à une reconstruction. Ces travaux sont indiqués à l’article R262-1 du Code de la construction et de l’habitation. Ils doivent porter sur les fondations, les éléments de structure, la consistance des façades, les éléments de second œuvre. Une simple rénovation n’est donc pas suffisante : pour donner lieu à un contrat VEFA, la réhabilitation doit s’accompagner de travaux conséquents.

Pourquoi le contrat VEFA est-il important dans le cadre d’une réhabilitation lourde ?

Conclure une VEFA dans le cadre d’une réhabilitation lourde est primordial. En effet, ce contrat constitue une véritable sécurité pour l’acquéreur, car il oblige le vendeur à réaliser les travaux pour lesquels il s’est engagé. Bien souvent, ces travaux transfigurent le bâtiment : ils le rendent salubre, habitable et performant sur le plan énergétique.

Tout autre contrat que la VEFA peut laisser supposer que la réhabilitation ne sera pas aussi ambitieuse que prévue. En cas de mauvaise surprise, des recours existent : les tribunaux peuvent annuler la transaction ou requalifier la vente si des indices montrent que le vendeur s’était engagé à réaliser des travaux d’ampleur, mais qu’il n’a pas tenu parole.