Acheter un bien occupé, quels avantages ?

Le locataire est déjà en place

Nul besoin de le chercher (avec le risque de se tromper), le locataire est déjà en place. Le loyer est connu et les risques d’impayés sont faibles, plus encore que d’habitude : s’il a payé son loyer jusqu’ici, peu de risques qu’il s’en abstienne désormais.  

Le vendeur ou l’agence immobilière transmettent le dossier du locataire à l’acheteur intéressé.

Si le bail est antérieur au 1er août 2015, le plafonnement du loyer ne s’applique pas, dans les zones qui y sont soumises.

Autre avantage : compte tenu de la carence d’offres locatives dans les grandes villes, il sera aisé de remplacer le locataire s’il s’en va  !

Une légère décote par rapport au prix du marché

Cette décote sur le prix de vente est généralement située entre 5 et 10 %, par rapport à un logement vide. Elle  est variable en raison inverse des contraintes liées au logement : durée du bail restant, taille du logement (les grandes surfaces sont plus difficiles à louer), le cas (rare) d’immeubles avec des loyers de 1948, etc.

Un engagement dans la durée

Il n’est possible de disposer du logement, en donnant son congé au locataire, qu’à la fin d’un bail ou d’une tacite reconduction. Ça peut vouloir dire plusieurs années, bail et tacite reconduction sont durables trois ans.

Sélectionner un logement occupé

Si l’acheteur souhaite récupérer le logement pour son propre compte en fin de bail, il exercera sa vigilance sur les points qui l’intéressent plus particulièrement, en faisant abstraction de l’occupant.

Mais s’il s’agit d’un investissement durablement destiné à la location, il faudra être attentif à tout ce qui intéresse un locataire : cote du quartier, commerces, transports en commun, espaces verts, loisirs… Ainsi que les critères liés au logement : superficie, luminosité, ascenseur, qualité des équipements…

Rencontrer le locataire est recommandé et peut être très instructif. Cela contribue à créer ultérieurement des relations cordiales, chacun y gagnera. Il peut être envisageable (et plus facile avec l’accord du locataire) d’effectuer des travaux d’amélioration du logement, générateurs de déficit foncier.

Un marché de niche

Convaincus par ces arguments, qu’ils ont parfois eux-mêmes expérimentés, certains recherchent spécifiquement à investir dans un appartement occupé. Ce marché représente environ 5 % des ventes. On trouve des logements occupés à la vente surtout dans les grandes agglomérations.

Des offres de ce type sont ponctuellement disponibles sur les canaux immobiliers habituels, portails immobiliers, agences immobilières…