Cinq critères pour choisir son terrain constructible

Critère n° 1 : l’emplacement

Comme toujours en immobilier, l’emplacement reste le premier critère à prendre en compte. Il détermine la valeur de votre bien lors de l’achat et de la revente. 

Vous avez visité un terrain constructible qui vous permet de construire la maison de vos rêves, mais vous n’êtes pas fan du secteur ? Ne l’achetez pas. Vous ne pourrez jamais modifier la localisation et cela risque, à terme, d’avoir un impact sur votre qualité de vie. 

Si vous hésitez entre deux parcelles situées dans deux villes que vous aimez, comparez les services, les équipements, les infrastructures routières, les commerces et la distance pour vous rendre à votre travail ou chez vos proches. Après avoir listé les avantages de chaque localisation, choisissez l’emplacement qui vous rendra la vie plus simple et plus agréable. 

Critère n° 2 : le prix au mètre carré

Le prix s’avère également un argument de choix. Le premier réflexe est de sélectionner le terrain qui revient le moins cher au mètre carré. 

Comparez néanmoins ce qui est comparable. À emplacement équivalent, un terrain borné et déjà raccordé aux différents réseaux sera plus cher qu’un lot non borné et non viabilisé. Pour savoir lequel représente la meilleure opportunité, vous devez intégrer ces coûts à votre calcul. 

Certains terrains sont proposés à des prix défiants toute concurrence à cause de leur configuration. C’est souvent le cas pour les terrains aux sols argileux, les parcelles très pentues ou les lots peu accessibles aux camions de livraison et aux engins de chantier. Le faible coût au mètre carré est généralement compensé par des frais de construction plus élevés. 

Critère n° 3 : les règles de construction

On a coutume de dire que c’est le terrain qui doit s’adapter à votre maison et non l’inverse. Pour être sûr de ne pas devoir renoncer à votre véranda, à votre toit en ardoise ou à votre piscine, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) et la carte communale. Ces documents regroupent l’ensemble des règles qui régissent les constructions sur une commune. Elles diffèrent d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre. 

Le PLU et la carte communale vous renseignent en outre sur les constructions autorisées autour de votre parcelle. Grâce à eux, vous saurez si les champs en face de votre future maison sont constructibles ou s’ils peuvent accueillir un immeuble de quatre étages… 

Vous avez jeté votre dévolu sur un lotissement ? Vous devrez en plus vous conformer au cahier des charges rédigé par le promoteur. Celui-ci vise à préserver une certaine harmonie entre les différentes constructions. Il prévoit par exemple les couleurs autorisées pour les volets et les façades, la hauteur des bâtiments et les matériaux à utiliser pour votre clôture. 

Critère n° 4 : les risques

Lorsque vous signez la promesse de vente, le propriétaire vous remet un diagnostic sur : 

• les risques naturels et pollutions ;
• les sols argileux ;
• le bruit. 

Vous pouvez aussi vous informer par vous-même avant même de visiter le terrain constructible. La plupart des informations, comme celles relatives aux risques naturels et technologiques, aux parasites ou au bruit, sont accessibles gratuitement en ligne sur ce site. 

Avant de signer, il est également fortement recommandé de demander à un professionnel de faire une étude poussée des sols : l’étude géotechnique G2. Elle vous permet de connaître exactement le type de construction que la parcelle peut supporter. Ses résultats aideront l’architecte et le constructeur à adapter les fondations. 

Critère n° 5 : les servitudes

Quand on fait construire sa maison individuelle, c’est pour vivre au calme. Si vous ne voulez pas que votre voisin traverse votre jardin pendant que vous faites la sieste au soleil, vérifiez bien les droits de passage et autres servitudes de tréfonds.  

Quand le terrain de votre voisin est enclavé ou non accessible par la rue, la loi vous oblige à lui accorder un droit de passage. Il a alors le droit de couper par votre propriété pour se rendre chez lui, à pied, en voiture ou à vélo. Il peut également vous demander une servitude conventionnelle lorsque sa parcelle est difficile d’accès. Vous n’êtes pas obligé de l’autoriser à passer par chez vous. Mais gare aux conflits de voisinage en cas de refus ! 

Votre voisin n’est pas le seul à pouvoir traverser votre jardin si son terrain est enclavé. Vous devez en plus lui accorder le droit de faire passer ses canalisations sur votre propriété. Appelée servitude de tréfonds, cette autorisation donne lieu à une contrepartie financière.