Loc'Avantages : la location solidaire fait peau neuve

Les ambitions de Loc'Avantages 

Avec Loc'Avantages, le gouvernement permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur leurs revenus locatifs. En contrepartie, ils doivent louer leur bien à un prix inférieur aux loyers du marché. L'objectif principal du dispositif est de faciliter l'accès au logement à des ménages aux revenus modestes ou en situation de précarité. 

En incitant les propriétaires à mettre en location des biens existants, ce système aide à lutter contre la vacance des logements. Selon une étude de l'INSEE, la part des résidences principales serait en légère diminution, notamment au profit des logements vacants. En effet, au 1er janvier 2021, il existait plus de 3 millions de logements vacants, ce qui représente environ 8 % du parc de logement français. 

Les changements majeurs 

La déduction fiscale se transforme en réduction d'impôt

Avec Louer Abordable, les propriétaires bailleurs pouvaient bénéficier d'un abattement fiscal variant de 15 à 85 % sur leurs revenus locatifs. Il était appliqué en fonction de la zone géographique (A/A bis/B1, B2 ou C), du niveau de loyer choisi (intermédiaire ou social/très social) et du mode de gestion du logement (avec ou sans intermédiation locative1).

Pour plus de simplicité et d'équité, Loc'Avantages propose désormais une réduction d'impôt. Le gain n'est plus basé sur le taux marginal d'imposition, ce qui permet de toucher les propriétaires ayant un taux d'imposition plus faible. La réduction d'impôt sur les loyers perçus ne dépend plus du zonage, elle est maintenant uniformisée sur l'ensemble du territoire.

Avec le nouveau dispositif, la réduction d'impôt est définie en fonction du niveau de loyer choisi (loc1, loc2 ou loc3), dont le plafond est défini par la commune, et du mode de gestion du logement (location directe ou via l'intermédiation locative). Le taux de réduction d'impôt se présente comme suit : 

• avec loc1 : 15 % sans IML, 20 % avec IML ;
• avec loc2 : 35 % sans IML, 40 % avec IML ;
• avec loc3 : 65 % avec IML (non applicable sans IML).

(1) - L’intermédiation locative consiste en l'intervention d'un tiers social entre le propriétaire et l'occupant du logement afin de sécuriser la relation locative. Il peut s'agir d'une agence immobilière sociale (mandat de gestion) ou d'une association agréée par l'État (location/sous-location).

La durée de conventionnement évolue

Avec Loc'Avantages, la durée des conventions passées avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) est établie à 6 ans. L'ancien dispositif proposait une durée de 9 ans avec la réalisation de travaux et de 6 ans sans travaux. 

Les autres bénéfices prévus par Loc'Avantages

La prime d'intermédiation locative 

En complément d'une réduction d'impôt plus importante, le propriétaire bailleur peut toucher une prime d'intermédiation locative. Celle-ci s'élève à 1 000 € par logement et peut être portée à 2 000 € en cas de mandat de gestion. Une majoration de 1 000 € est prévue pour tout logement ayant une superficie inférieure ou égale à 40 m². Cette prime peut donc aller jusqu'à 3 000 €.

Les aides spécifiques pour la réalisation de travaux

Loc'Avantages permet au propriétaire bailleur d'obtenir des aides financières de l'Anah pour la réalisation de travaux de rénovation dans le logement prévu à la location. Elles couvrent les travaux de réhabilitation (montant de l'aide compris entre 21 000 et 28 000 € par logement, selon la nature des travaux) et les travaux d'amélioration de la performance énergétique (jusqu'à 15 000 € par logement).

Sous certaines conditions, le propriétaire bailleur peut aussi bénéficier d'une assistance à la maîtrise d'ouvrage, de l'écoprêt à taux zéro ou du prêt avance rénovation ainsi que d'aides complémentaires des collectivités territoriales.

Les conditions d'adhésion

Pour prétendre aux avantages du dispositif, le propriétaire bailleur s'engage à :

• louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans ;
• louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'État ;
• ne pas louer à un membre de sa famille ;
• ne pas dépasser un montant maximum de loyer (loc1, loc2 ou loc3) ;
• proposer un logement avec une étiquette énergie comprise entre A et E ;
• passer une convention avec le site de l'Anah. 

Tout bail effectif depuis le 1er janvier 2022 est éligible au dispositif. La demande de convention pourra être déposée sur la plateforme dédiée à compter du 1er avril 2022, selon les délais suivants :

• avant le 1er mai 2022 pour un bail signé avant le 1er mars 2022 ;
• sous 2 mois pour un bail signé après le 1er mars 2022.