Zoom sur 4 outils de défiscalisation immobilière

1. Investir dans le neuf avec la loi Pinel 

Le dispositif Pinel est un des plus populaires en matière de défiscalisation ! Successeur du dispositif Duflot, le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2015. Il permet à tout acheteur d'un bien neuf destiné à la location de bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse. 

Pour être éligible au dispositif, plusieurs conditions sont à respecter :

• le logement à acheter doit être situé en zone A bis, A ou B1 ;
• le prix d'achat ne doit pas dépasser 5 500 € du mètre carré ;
• le bien doit être la résidence principale du locataire ; 
• le bien doit être loué nu pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• le propriétaire doit respecter le plafond de loyer mensuel définit par mètre carré par zone d'habitation (17,55 € en zone A bis, 13,04 € en zone A et 10,51 € en zone B1) ;
• le ou les locataires ne doivent pas disposer de ressources annuelles supérieures aux plafonds imposés.

D'autres critères, liés à l'état du logement, sont aussi pris en compte : le respect des normes environnementales, le délai d'achèvement de la construction, le délai de location après l'acquisition, etc. 

Et la réduction d'impôt, alors ? Elle est calculée sur le prix d'achat TTC du bien et selon la durée locative choisie par l'investisseur. Les taux de réduction appliqués sont les suivants : 

12 % pour une location de 6 ans ;

18 % pour une location de 9 ans ;

21 % pour une location de 12 ans.

Rénover dans l'ancien avec la loi Denormandie 

Pour ceux qui préfèrent investir leurs deniers dans la vieille pierre, il existe le dispositif Denormandie (disponible jusqu'à fin 2023). Ce dernier offre une réduction d'impôt aux acquéreurs d'un logement ancien avec travaux, et toujours dans le cadre d'une future mise en location.

Pour bénéficier des avantages de Denormandie, le logement doit être situé : 

• dans des communes où le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ;
• dans des communes labellisées « Action Cœur de Ville » ;
• dans des communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).

Les travaux à effectuer devront représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, travaux inclus. Ils devront également porter sur au moins l'un des postes suivants : 

• l'amélioration de la performance énergétique d'au moins 20 % dans un appartement et 30 % dans une maison ;
• la réalisation de deux types de travaux parmi : le changement de chaudière, le changement des équipements de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres, des combles ou des murs ;
• la création d'une surface nouvelle d'habitation (garage, balcon ou terrasse). 

Enfin, la réduction d'impôt appliquée est identique à celle de Pinel et se calcule de la même façon. 

Plus compliqué à mettre en place, le dispositif Denormandie nécessite d'être bien accompagné dans son projet, notamment en raison des nombreuses exigences sur la nature des travaux à réaliser et les résultats attendus en matière de performance énergétique. 

Miser sur les résidences de services avec le dispositif Censi-Bouvard

Réputées pour être un placement financier sécurisé, les résidences de services ont de plus en plus la côte ! Les investisseurs qui choisissent d'acheter un logement dans une résidence étudiante, senior ou médicalisée peuvent alors prétendre au dispositif Censi-Bouvard. 

Pour profiter d'une réduction d'impôt de 11 %, l'acquéreur doit acheter un bien neuf, en construction ou ancien depuis au moins 15 ans et totalement réhabilité. Il doit aussi le louer meublé et signer un bail pour une durée minimale de 9 ans avec l'exploitant de la résidence. La réduction d'impôt est calculée dans la limite d'un plafonnement annuel de 300 000 €. 

En cumulant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Censi-Bouvard, l'investisseur pourra également récupérer le montant de la TVA de 20 % sur son achat immobilier (selon certaines conditions).

Se constituer un patrimoine immobilier avec la nue-propriété

L'achat immobilier en nue-propriété, qui concerne principalement les biens neufs, présente une particularité : le démembrement du droit de propriété. L'investisseur particulier qui achète un bien en nue-propriété dispose du bien, mais il ne peut pas en jouir. Il cède donc son usufruit à un bailleur pour une durée comprise entre 10 et 20 ans. Durant cette période, l'acheteur ne peut donc ni habiter le logement ni en percevoir les loyers. Une fois la phase de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. 

L'un des avantages majeurs de la nue-propriété est de bénéficier d'une décote importante sur le prix du bien au moment de l'achat (estimée entre 30 et 50 %). Cela vient en compensation du fait que l'investisseur ne puisse pas profiter du bien et de revenus fonciers pendant une longue période.

Un autre bénéfice est à noter : une fiscalité inexistante ! En effet, durant le démembrement, la taxe foncière ainsi que la taxe d'habitation sont à la charge de l'usufruitier. Aussi, le bien en nue-propriété n'intègre pas le patrimoine immobilier de son propriétaire et sort donc de l'assiette taxable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

La nue-propriété est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût. Seul bémol : il faut pouvoir se passer de revenus fonciers pour rembourser un éventuel emprunt immobilier lié à l'achat du bien !