Investir dans l'ancien à rénover avec la loi Malraux

Un investissement atypique

Le dispositif Malraux est l’occasion d’investir dans un bien de caractère, en centre-ville, l’Etat prenant en charge en partie sa rénovation par le biais de la déduction fiscale, et d’en disposer à son gré après neuf ans, en pouvant envisager une belle plus-value à la vente.  Mais hélas, les opérations de ce type sont assez rares.

Dans des quartiers préservés

Pour investir dans un programme Malraux, il faut regarder l’investissement immobilier comme autre chose qu’une simple opération financière. En effet, pierre de taille, cheminées, larges escaliers, tommettes et poutres apparentes doivent parler à l’investisseur : il est préférable d’être sensible aux vieilles pierres car ces programmes se trouvent dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP ou AMVAP) et dans les secteurs sauvegardés, qu’on trouve dans beaucoup de villes françaises.

Dans ces conditions, on comprend que les travaux de rénovation, pièce essentielle du dispositif, doivent être réalisés dans le respect du code de l’urbanisme, et sous le regard (sourcilleux) d’un architecte des Bâtiments de France

La réduction d’impôts

Le principe du dispositif est simple. L’investisseur achète un bien au sein d’un immeuble qui va être restauré. Le montant des travaux doit représenter au moins 50 % du montant de l’opération pour que celle-ci soit fiscalement utile.

C’est sur le montant des travaux que porte la déduction fiscale, qui sera de 22 % (ou même 30 %, dans les secteurs sauvegardés). L’assiette des travaux pris en charge porte sur 100 000 €/an maximum sur 3 ans.

Les travaux terminés, le bien doit être loué, à titre d’habitation principale (sauf à un proche), durant au moins neuf ans. Le loyer est libre et peut générer de beaux rendements.