Le calcul de la plus-value immobilière

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière

C’est la différence entre le prix auquel on achète un bien et le prix auquel on le revend. Si on achète 100 et qu’on revend 150, la plus-value est de 50.

On peut prévoir la plus-value en faisant réaliser une estimation du bien, afin par exemple d’anticiper sur un prochain investissement. Elle n’est effective qu’une fois la vente actée.

Le calcul de la plus-value

La plus-value qu’on réalise est une source de satisfaction personnelle, mais c’est aussi l’objet de la curiosité intéressée du fisc. Et son calcul comporte des points à ne pas négliger. C’est le notaire qui s’en charge et établit la déclaration fiscale.

La plus-value concerne tous types de vente immobilière : bien immobilier, droits attachés à un bien, vente par l’intermédiaire d’une Sci, etc. En cas d’obtention du bien par succession ou donation, le prix considéré comme « prix d’achat » est celui utilisé pour le calcul des droits.

Il existe des exonérations :

• La plus importante : celle résultant de la vente de la résidence principale .
• La première cession d’un bien, à condition que le produit de la vente soit utilisé, dans les 24 mois, à l’acquisition d’une résidence principale .
• La vente de l’ancienne résidence principale d’une personne résidant depuis moins de deux ans dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées .
• La vente d’un logement par des personnes non-résidentes en France .
• La vente suite à une expropriation .
• Un bien détenu depuis plus de 30 ans .

Il existe aussi des déductions sur le prix de vente. Elles sont précieuses car elles permettent de faire baisser d’autant la plus-value :

• Les frais d’acquisition du bien (réels ou 7,5 % forfaitaires du prix d’achat) ;
• Les charges payées au vendeur lors de l’achat ;
• Les dépenses de travaux (construction, amélioration, agrandissement), le montant réel justifié ou un forfait de 15 % du prix d’achat ;
• Les coûts de voirie, réseaux et distribution.

L’abattement pour durée de détention

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu.

Un abattement est pratiqué selon la durée de détention du bien.

• de 6 à 21 ans, abattement de 6 % pour chaque année de détention pour l’impôt, de 1,65 % pour la CSG ;
• pour la 22ème année, 4 % et 1,60% ;
• au-delà de la 22ème année, exonération d’impôt sur le revenu, et abattement de 9%  pour la CSG ;
• après 30 ans : exonération totale.

Les terrains à bâtir peuvent bénéficier d’abattements supplémentaires.

Les taux d’imposition

La plus-value finalement établie est imposée au taux de 19 %.

L’ensemble des prélèvements sociaux sur les plus-values s’élève à 15,5 %.